Ціни на ринку нерухомості: хто купує квартири у війну

В Україні попит на нерухомість наприкінці цього року повернувся до рівня, який спостерігався до повномасштабної війни. Вартість житла у західних регіонах вже наближається до рівня столиці.

Про проблеми та перспективи ринку нерухомості — в огляді РБК-Україна.

Через бойові дії відбувається значна міграція населення, що сприяє зростанню попиту на житло у західних регіонах, тоді як у східних і південних ринок залишається фактично замороженим. Економічна невизначеність також впливає на забудовників: високі витрати на будівельні матеріали та інфляція ускладнюють реалізацію нових проектів. Проте на третьому році війни ринок не лише адаптувався до складних умов, а й почав отримувати значний прибуток.

Стимуляція ринку через держпрограми

Ринок нерухомості наприкінці 2024 року практично відновився порівняно з періодом до початку повномасштабної війни, розповідає в коментарі для РБК-Україна Олена Бондарук, експертка з нерухомості та засновниця агенції Bondaruk Partners. За її словами, якщо на початку великої війни ціни були на 30-40% нижчими, то зараз вони практично повернулися до попереднього рівня.

«На деякі об'єкти навіть зросли ціни. Зараз спостерігається високий попит на придбання житла завдяки державним програмам, зокрема „єОселя“, кредитуванню та компенсаціям для військовослужбовців, які втратили нерухомість на окупованих територіях. Для них існує спеціальна державна програма компенсацій — як за втрачені об'єкти, так і для покриття кредитів. Завдяки цим програмам на ринок надходить багато коштів, що стимулює операції з нерухомістю», — зазначає Олена Бондарук.

Вона додає, що саме після запуску державної програми «єОселя» у кінці 2022 році ринок вдалося «оживити». У межах цієї програми пільгові категорії громадян (військові, поліцейські, лікарі, вчителі) можуть отримати кредит під 3% річних, а інші українці — під 7%. За словами експертки, багато будівельних компаній пропонують значні знижки та акції, щоб залучити ще більше клієнтів.

З моменту запуску урядової програми «єОселя» кредити на загальну суму понад 23,6 млрд гривень отримали 14 625 родин, повідомляє Урядовий портал. Лише цього року, за даними Мінекономіки, українці взяли 8,3 тисячі кредитів на 14,2 млрд гривень для придбання житла за цією програмою. Наприклад, за минулий тиждень, з 2 по 6 грудня, було видано 139 кредитів на загальну суму 251 млн гривень.

Українці не ризикують вкладати в незавершені будинки

В умовах воєнного часу більшість покупців обирають завершені об'єкти для інвестицій, щоб уникнути ризиків, які можуть виникнути у забудовника під час зведення житла. За словами Олени Бондарук, навіть до повномасштабної війни багато будівельних компаній не дотримувалися строків здачі об'єктів в експлуатацію. Навіть надійні забудовники затримували завершення проектів на квартал або два.

«Зараз у Києві багато новобудов, які мали бути здані ще під час пандемії. Будівлі вже зведені, підключені до комунікацій і навіть мають виконані внутрішні оздоблювальні роботи, але так і не введені в експлуатацію. Таких об’єктів дуже багато. Нещодавно Київська міська рада ухвалила рішення виділити бюджет на завершення цих будівель. Це важливо, оскільки багато інвесторів залишилися без житла, розраховуючи на те, що будинки будуть здані у 2021–2022 роках», — розповідає експерт з нерухомості.

Вона зазначає, що через такі затримки покупці наразі дуже обережно ставляться до інвестування в новобудови. Водночас Бондарук пояснює, що придбання житла на етапі будівництва дає змогу зекономити. Наприклад, ціна на об'єкт під час зведення може бути на 15-20% нижчою, а на етапі фундаменту — навіть на 30-40% у порівнянні з вартістю готового житла після введення його в експлуатацію.

«До грудня цього року під час продажу нерухомості власник мав сплатити 5% ПДФО та 1,5% військового збору. Зараз податки зростуть до 10%, і цю суму вже закладають у вартість нерухомості. Як правило, зведення будинку триває близько двох років. За цей період інвестор, вклавши 100 тисяч доларів, розраховує заробити хоча б 10%. Тому після здачі будинку в експлуатацію ціна зростає на 20%», — пояснює Олена Бондарук.

За даними маркетплейсу нерухомості DIM.RIA, наприкінці жовтня 2024 року активними залишаються відділи продажів у 77% новобудов України. Протягом осені в експлуатацію було здано 11 новобудов із 25 секціями, з яких дві розташовані у столиці та чотири — у Київській області.

Скільки коштує житло в Україні наприкінці 2024 року

Експерт із нерухомості Людмила Колєснік підтверджує РБК-Україна, що ціни на житло зростають, і цей процес особливо прискорився наприкінці року. Середня вартість нерухомості зросла на 20%, що стосується як офісних приміщень, так і ресторанів та квартир. У Києві, за словами експерта, найбільш популярними є квартири з ремонтом вартістю 100–120 тисяч доларів.

Олена Бондарук зазначає, що багато людей купують нерухомість з метою подальшого перепродажу, щоб потім вигідніше інвестувати в житло, зокрема в іншому місті. Вона додає, що значна частина інвесторів і платоспроможних громадян продовжує мігрувати зі східних і центральних областей на захід України. За словами Бондарук, ціни на житло у західних регіонах часто досягають столичного рівня, хоча вартість землі під забудову в Києві є значно вищою. За інформацією будівельної компанії «РІЕЛ», у Львові ціни на новобудови зросли на 20-30% порівняно з довоєнним рівнем.

«Близько 30% квартир, що виставлені на продаж, належать людям, які переїхали за кордон чи на захід країни. Найбільший попит мають однокімнатні квартири з ремонтом, вони продаються майже миттєво. Водночас трикімнатні квартири — це найменш популярний сегмент. Також спостерігаються складнощі з продажем елітної нерухомості. Здебільшого власники таких об’єктів здають їх в оренду», — зазначає Бондарук.

Експерт пояснює, що подорожчання житла по всій країні зумовлено зростанням цін на будівельні матеріали, комунальні послуги (зокрема електроенергію), а також вищою вартістю оплати праці будівельників. Через мобілізацію та міграцію працівників за кордон значно впав попит на квартири без ремонту, адже знайти кваліфікованих майстрів стало складніше.

«Раніше ремонт квартир був дуже вигідним бізнесом. Наприклад, на ремонтних роботах можна було заробляти до 100%. Зараз ситуація змінилася — витрати на ремонт практично дорівнюють різниці в ціні між квартирами з ремонтом і без нього. Через це такий бізнес вже не є настільки популярним, як раніше», — додає Бондарук.

Найдорожчим на первинному ринку залишається Київ із середньою ціною 1330 доларів за квадратний метр. На вторинному ринку найвищі ціни також спостерігаються в центрі та на заході, тоді як найнижчі — на сході й півдні. Згідно з дослідженням ЛУН, середня вартість квартир у Запоріжжі майже в чотири рази нижча, ніж у Львові. Наприклад, однокімнатна квартира у Львові коштує в середньому 65 тисяч доларів, що на 5 тисяч доларів дорожче, ніж у Києві. Утім, дво- та трикімнатні квартири в столиці залишаються дорожчими — плюс 5 тисяч доларів за двокімнатну та 22 тисячі доларів за трикімнатну.

До повномасштабної війни Харків був серед лідерів за вартістю квадратного метра, але через бойові дії місто тепер займає третє місце з кінця за вартістю однокімнатних квартир, поступаючись двом іншим прифронтовим містам — Запоріжжю та Херсону.

Олена Бондарук вважає, що після завершення війни ринок нерухомості може зрости на 50% від сьогоднішніх цін. Експертка зазначає, що девелопери сподіваються на повернення інвесторів, оскільки інвестиції в українське будівництво традиційно окуповуються. Також існують високі сподівання на міжнародне фінансування відбудови України.