Попит і пропозиція знизилися, ціни впали вдвічі. Чи купують у Херсоні житло?

До війни ринок нерухомості в Херсоні був відносно стабільним, зі сформованими цінами, попитом і пропозицією. Однак повномасштабне вторгнення Росії в Україну змінило ситуацію. Та попри постійні обстріли, житло в прифронтовому місті купують та продають.

Про поточну ситуацію  журналістам Вгору розповіли херсонські рієлтори  Владислав Горін та Наталія Гончар.

Продавали житло навіть під час окупації

У лютому 2022 року, з початком повномасштабного вторгнення, ринок нерухомості в Україні миттєво завмер. За кілька днів до війни агенція Владислава Горіна уклала дві угоди купівлі-продажу, а ще одна була запланована на 24 лютого. Проте через закриття реєстрів нерухомості оформлення стало неможливим. На той момент в агенції лежав завдаток на 2-кімнатну квартиру. Покупець забирати гроші не поспішав, але через два місяці агентство за власною ініціативою повернуло йому гроші.

Після деокупації правобережжя Херсонщини реєстри нерухомості запрацювали знову. Проте, за словами Владислава Горіна, навіть під час окупації, хоч і не офіційно, деякі херсонці продавали та купували житло за домовленістю й під розписки.  Рієлтор каже:

"Знаю приклади, що люди віддавали квартири за копійки, наприклад, 20% від ринкової вартості до війни. Не знаю, як вони оформляли це після війни, але такі були факти."

Після відновлення роботи ринку нерухомості в Херсоні ціни на житло різко впали. У таких районах, як Таврійський, Шуменський та Житлоселище, вартість квартир знизилася в середньому на 50% і навіть більше. Як стверджує рієлтор, двокімнатна квартира в Таврійському мікрорайоні, яка до війни коштувала 30-35 тисяч доларів, у 2023-24 роках продавалася за 15-18 тисяч. Тенденція до зниження цін зберігається й досі, особливо в спальних районах, розташованих далі від Дніпра.

"За останні пів року ціни трошки прогнулися вниз, бо коли почалися дронові атаки, це не спонукало людей до купівлі житла, – констатує Владислав."
У той самий час, за його словами, ціну на квартири в інших районах взагалі неможливо розрахувати, бо й попиту на них немає. Така ситуація у мікрорайоні Східному, на Острові, ХБК і Центрі – наближених до Дніпра. Якщо хтось і продає там житло, то буквально за безцінь.  

"Там ніхто не хоче купувати. І якщо за якісь копійки люди куплять, то це буде просто вкладення на майбутнє. Тобто купили, хай стоїть, а після війни, коли ціни піднімуться, якщо житло вціліє, значить трохи виграли."

За словами Владислава Горіна, сьогоднішній ринок нерухомості в Херсоні не можна назвати повноцінним через значне зниження попиту та пропозиції через відсутність більшості мешканців. Більший попит мають квартири в гарному стані, оскільки через війну ціни на будматеріали та роботу будівельників значно зросли, що робить ремонт невигідним.

"Наприклад, купили ви за 10 тисяч двокімнатну “убиту” кватиру на Шуменському. А ремонт її, умовно кажучи, вартуватиме 15 тисяч. А 10+15 це вже 25. Водночас за 12-15 тисяч можна купити квартиру в нормальному житловому стані або з євроремонтом, – пояснює Владислав."

Він каже, що більшість пропозицій продажу квартир у Херсоні мають завищені ціни. На його думку, вони будуть незмінними досить довго, поки продавець не піде на поступки або ситуація не нормалізується і ціни почнуть зростати. 

Продають квартири переважно херсонці, які виїхали за кордон, або в інші регіони України, і не планують повертатися. Купують житло люди, що  залишаються й хочуть жити в Херсоні. Хтось із покупців втратив власне житло в місті чи області. В когось були якісь заощадження до війни, але бажання придбати житло не збігалося з можливостями.

Варіанти купівлі-продажу нерухомості люди часто шукають на рекламних сайтах типу OLX, DIM.RIA та інших.  А хтось, хто має знайомих серед місцевих агентів із нерухомості, звертаються до них. За словами Владислава, навіть рієлтори, які виїхали за кордон, перенаправляють потенційних клієнтів до своїх колег, що досі працюють на херсонському ринку. 

Утім, в Херсоні можна побачити й паперові оголошення про продаж, купівлю чи оренду житла.

Шукають квартири з вікнами на Миколаїв, а орендують навіть на верхніх поверхах 

У рієлторки Наталії Гончар за час війни продалася лише одна квартира. Це була однокімнатна квартира в житловому стані, її продали за 8 тисяч доларів.

У більшості варіантів, з якими працювала Наталія, до підписання угод купівлі/продажу так і не дійшло. Багатьох клієнтів не влаштовувала запропонована покупцями ціна, а деякі з власників навіть познімали своє житло з продажу. 

"Дехто казав: “Ну як ціни піднімуться, ви мені одразу дзвоніть, будемо продавати”, – розповідає Наталя."

З власного досвіду спілкування з потенційними клієнтами, вона помітила, що частіше шукають житло з ремонтом, бажано ще й з меблями й технікою. Людей цікавлять невеличкі, здебільшого однокімнатні чи двокімнатні квартири, розташовані у більш-менш безпечному районі, не на високих поверхах, і з вікнами, які виходять не на південь. Вона пояснює:

"Якщо вікна виходять на південь, вони виходять на річку. Раніше люди дуже хотіли, щоб вікна були на сонячному боці, а зараз дзвонять і просять вікна на Миколаїв.
За словами Наталії, зараз у Херсоні більш активно, ніж продаж, відбувається оренда житла. Попит є переважно на квартири в гарному стані, ціна яких залежить від власне стану, поверху та місця розташування.

Однокімнатні квартири зі старим ремонтом та меблями здаються дешевше, особливо в опалювальний період, коли власники можуть знижувати ціну, щоб не платити за опалення. Ціна може становити від 2 до 2,5 тисяч гривень. Кращі квартири на зручних поверхах, наприклад, у Таврійському районі, коштують дорожче. Двокімнатні – від 4 до 4,5 тисяч гривень і вище.

Квартири на верхніх поверхах зазвичай довше знаходяться в рекламі, але вони дешевші. І попит на такі квартири все одно є, особливо якщо вони в гарному стані. За словами рієлторки, буквально нещодавно, за її участю здалося 5 квартир на верхніх поверхах у Таврійському районі, які були трохи дешевші за аналоги, розташовані нижчі.

Щодо ситуації на ринку нерухомості по всій Херсонській області, то згідно  зі Звітом про роботу державних, приватних нотаріусів Міністерства юстиції України в останній рік було зареєстровано вдвічі більше угод купівлі/продажу у порівнянні з минулим.
У 2024 році в Херсонській області приватні нотаріуси  зареєстрували 431 угоду купівлі-продажу житла, а державні – 22. Загалом було укладено 453 угоди купівлі-продажу та 5 угод обміну. У 2023 році: 149 угод купівлі-продажу у приватних нотаріусів, 14 у державних та 1 угода обміну.

Ганна Щидловська