Сделки с землей повально срываются из-за неадекватных налогов: цену паев сильно завышают

По истечении 100 дней с момента запуска в Украине рынка земли начали быть заметны проблемы, с которыми сталкиваются все задействованные в этом процессе стороны – покупатели, продавцы и даже нотариусы.

Продавцам начисляют непомерные налоги, в регионах не хватает нотариусов, а покупатели относятся к рынку с недоверием. Все это изрядно тормозит полноценную работу недавно запущенного рынка.
                                                                

Земля не стала ходовым товаром

"Бума" на рынке пока что не наблюдается, подмечают эксперты. По словам главы Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита, причин тому несколько:

• путаница в оценке паев – модуль Фонда госимущества (ФГИ) пока не справляется с функцией оценки во многих сегментах рынка недвижимости, в том числе и земли;
• завышенные ожидания собственников угодий, которые порядком завышают свои ценники;
• разнобой в ценовой политике – много противоречий и спекуляций на тему стоимости земли. Это вносит сумятицу в стане продавцов и потенциальных покупателей;
• если говорить о фермерах как потенциальных покупателях, то им нужно господдержка в виде "нулевых" займов или кредитов под минимальные проценты;
• невысокие финансовые возможности фермеров. Сейчас только крупные агрохолдинги могут позволить себе массовую скупку земли;
• недоверие также тормозит рынок. Украинцы привыкли, что от государства "вряд ли стоит ждать чего-то хорошего".

По словам Питы, о каких-то подвижках на рынке земли можно будет говорить, когда будут решены вышеназванные проблемы.
                                

Больше налогов из-за завышенной оценки

Со своей стороны, нотариусы в целом положительно оценила работу рынка земли за первые три с лишним месяца.

"Рынок земли в принципе работает – неплохо. Вопросы только к оценке земель – Фонд госимущества выдает очень высокие оценки на некоторые земли и паи, которые сейчас в обороте. То есть, из-за этого многие договоры срываются, потому что цена значительно выше рыночной", – отметила в беседе с UBR.ua председатель киевского отделения Нотариальной палаты Украины (НПУ) Наталья Козаева.

Например, кто-то продает за $100 тыс. (2,6 млн грн), а ФГИ выставляет оценку в 3,5 млн грн. При этом нотариусы "не могут брать налоги ниже оценки ФГИ", подчеркнула она.

В таком случае "люди либо соглашаются заплатить налоги с суммы, заметно превышающую продажную стоимость". Либо – что происходит значительно чаще – в принципе отказываются продавать. В регионах повсеместно встречаются такие случаи, констатировала нотариус.

Подобная проблема встречается при продаже гаражей и садовых участков. В киевской области, например, оценка ФГИ намного выше, чем реальная цена, по которой владельцы согласны продать наделы.
                                

Подготовка к сделке и ограничения

Нотариусы подчеркивают, что в столичном регионе нотариусы справляются с возросшим объемом работы, связанным с открытием рынка земли.

"День-два – и все документы из реестра "вытянуть" можно. Подготовка к сделке – еще два-три дня", – отметила Козаева.

Исключение составляют случаи, если один покупатель является учредителем во многих юридических лицах. По закону действует ограничение, что одно физлицо не может владеть землей площадью больше 100 гектаров.

В таких случаях нужно высчитать "земельные" доли в уже имеющихся юрлицах и добавить паи, являющееся предметом потенциальной сделки – чтобы объем не превысил упомянутые 100 га.

"Объем работы большой, то есть подготовка к договору занимает обычно не меньше двух дней", – рассказала глава киевского отделения НПУ.

В нотариальной практике уже был случай, когда приходил покупатель земли, являющийся учредителем в 12 юрлицах. Нужно было проверить их все и высчитать, сколько земли приходится на такого клиента.

Затем суммировать с участком, который тот намерен приобрести – и чтобы все вместе не превысило ограничение в 100 га. Такая проверка и подготовка документов заняли три дня.

Как проводят куплю-продажу земли

Сделки проводятся только по безналичному расчету, а зачастую покупатели не держат деньги в безналичном виде. Как правило они хранятся "в мешке или закопаны во дворе", отметила Наталья Козаева. Поэтому нужно завести необходимые суммы на банковские счета, на что тоже нужно время.

По ее словам, если нотариус не справляется с наплывом клиентов, то приходится брать помощников – отсюда следует удорожание услуг, ведь нужно платить еще одну зарплату сотруднику.

Если бы не было ограничения "100 гектаров в одни руки", то все было бы проще, отмечают эксперты. Не надо было бы делать массу проверок, составлять протоколы на десять страниц.

Как только в 2024 году снимут это ограничение, то договора сразу станут "простыми", говорят специалисты.

Проблемы в регионах

Участники рынка отмечают, что в столичном регионе проблем с оформлением сделок по земле у нотариусов нет, они "все знают и не боятся" предоставлять такие услуги. Не в последнюю очередь из-за того, что в Киеве насчитывается 1,4 тыс. нотариусов, то есть конкуренция очень высокая.

"В столице сосредоточен бизнес. Если ты будешь неправильно, плохо, медленно или дорого работать, то конкуренция настолько высока, что клиенты уйдут к тому, кто делает это быстро, хорошо, правильно и недорого", – подчеркнула Козаева.

Проблемы возможны в регионах, тут же добавляет она, где нет такой плотности специалистов, и где с открытием рынка земли резко возросла нагрузка на нотариусов.

UBR.ua