Ринок нерухомості: попит знижується, але ціни продовжують рости

Як змінився ринок нерухомості України. В яких регіонах купують більше та які є прогнози на майбутнє.

Війна та економічна нестабільність продовжують впливати на ринок нерухомості. Руйнування житла перевищує обсяги нового будівництва, а активність забудовників суттєво знизилася. Хто та де купує житло в Україні, за якими цінами та чого чекати від ринку в майбутньому?

Новобудови: продажі знизились, ціни ростуть

Попит на первинному ринку впав навіть у відносно безпечних регіонах.За результатами синдикативного опитування девелоперів, продажі квартир у новобудовах у 2024 р. впали на 15% у порівнянні з 2023 р., досягнувши тільки 17% від рівня 2021 р.

“2024 р. став одним із найскладніших для первинного ринку нерухомості в Україні, з суттєвими коливаннями як у рівні попиту, так і в кількості проданих квартир”, - сказала директорка з розвитку нерухомості Олена Унаньян у коментарі AgroReview.

Найбільша концентрація новобудов спостерігається в Києві, Львові, Одесі, Івано-Франківську та Хмельницькому.

Попри падіння попиту, ціни на квартири в новобудовах не знижуються: вартість житла або залишається стабільною, або поступово зростає через здорожчання будівництва.

“Індекс цін на житло продовжує зростати.Зокрема, ціни на житло зросли в середньому на 15% порівняно з попереднім роком”, - констатує Олександр Охрименко, президент Українського аналітичного центру.

Регіональний зріз

Сьогодні ціни на первинному ринку житла в Україні суттєво відрізняються залежно від регіону. У західних областях, таких як Львівська чи Закарпатська, спостерігається відчутне зростання вартості квадратного метра через високий попит, що виник на тлі масової міграції з небезпечних регіонів. Ціни на новобудови зросли на 20-30%, порівняно з довоєнним рівнем. Це зумовлено міграцією населення з небезпечних регіонів та пошуком більш безпечних умов проживання.

Західні міста стали новими економічними центрами країни, де розвиваються привабливі для інвесторів інфраструктурні проєкти.

У центральних регіонах ціни також підвищилися, але більш стримано, оскільки економічна ситуація та попит стабілізувалися. У Києві ціни на первинному ринку залишаються відносно високими, хоча темпи зростання сповільнилися через скорочення платоспроможного попиту.

На сході країни ціни на новобудови впали або зовсім зупинилися через відсутність попиту та припинення будівельних проєктів. Забудовники постають перед великими труднощами в завершенні об’єктів, що призводить до заморожування багатьох будівництв.

Згідно з аналізом українського маркетплейса нерухомості DIM.RIA, середня вартість за один квадратний метр у доларі протягом січня 2025 р. зменшилась лише у чотирьох із проаналізованих областей України, у решті областей - зросла на 1−8% або залишилась без змін. Найдорожчим на первинному ринку лишається Київ з середньою вартістю 1дол. за 351 за кв. м. Протягом січня середня ціна нового житла у столиці не змінилася, а якщо порівнянти рік до року подешевшала на 5% - 70 дол.Частіше шукали житло в Тернопільській, Івано-Франківській, Волинській та Львівській областях.

Вторинний ринок та приватні будинки

Своєю чергою попит на квартири на вторинному ринку житла кращий. Готові квартири купують охочіше через недовіру до забудовників, краще синиця в руках, ніж журавель в небі.

“У 2024 р. продажів на вторинному ринку було більше. Ринок був активнішим, ніж у 2023-му. Кількість угод зросла орієнтовно на 10%”,- каже Олексій Холмецький, генеральний директор рієлторської компанії “Золоті Ворота”.

Найбільше кількість нових пропозицій зросла у Житомирській, Тернопільській та Івано-Франківській областях - приблизно вдвічі. У Київі та Київській області кількість пропозицій з продажу зросла рівно у півтора раза.

Водночас порівняно з довоєнними результатами, продажі на вторинному ринку скоротились на третину.

Спостерігається підвищення інтересу до приватних будинків та передмістя. Попит на приватні будинки залишається високим і зростає швидше, ніж на багатоквартирне житло.

У 2023−2024 рр. приріст будинків досягнув 61,9%, тоді як квартир лише 5,2%. Тож, попит на приватні будинки високий і зростає набагато швидше, ніж на багатоквартирне житло.

Зростає і попит на житло елітного класу. Так, таунхауси становлять 30% всіх пропозицій на ринку. Найбільша цікавість до заміських котеджних містечок у мешканців Ужгороду та Кропивницького.

Оренда квартир

Ринок оренди в Україні також зазнав значних змін через війну. Багато людей були змушені покинути свої домівки та переселитися до інших регіонів країни, що призвело до різкого зростання попиту на оренду житла, особливо в західних і центральних областях.

Як зазнача єпрезидентка Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олена Гайдамаха, найвищі орендні ставки зберігаються в західних містах. Серед них особливо виділяються Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Тернопіль та Чернівці.

“Лідирує Львів, тому що, окрім нерухомості, там є робочі місця. Ну, а його наздоганяють решта міст”,- пояснює Гайдамаха в коментарі Новини Iivе.

Львів утримує першість не лише через розвинену інфраструктуру та високу ділову активність, а й завдяки стабільному припливу людей, які шукають комфортне житло та роботу.

Також у Львові розташовано багато вищих навчальних закладів, що сприяє постійному попиту на оренду.

Високий попит на орендоване житло спостерігається не лише в західних регіонах. Серед центральних міст найвищі орендні ставки нині зафіксовані у Вінниці. Це місто приваблює стабільною економікою, розвиненою соціальною інфраструктурою та високим рівнем життя.

На півночі України найбільший попит на оренду житла демонструє Житомир. Окрім обласних центрів, зростає інтерес до міст-супутників столиці. Наприклад, у Білій Церкві - одному з найбільших міст Київської області - ринок оренди залишається активним через близькість до Києва та відносно доступніші ціни.

За словами Гайдамахи, ринок оренди у столиці залишається стабільним. Київ продовжує залишатися центром ділової активності, проте через складну економічну ситуацію багато людей віддають перевагу менш затратним містам.

Прогнози на майбутнє

Після війни український ринок може стати привабливішим для міжнародних інвесторів завдяки реформам і відбудові міст. У політичній сфері визначальним чинником стане інтеграція до ЄС, що сприятиме залученню іноземних інвестицій і фінансуванню для відбудови інфраструктури. До 2025 р. очікується поступове відновлення ринку нерухомості, зокрема в постраждалих регіонах.

Експерти вважають, що після завершення війни ринок нерухомості в Україні отримає значний імпульс завдяки відновленню та реконструкції зруйнованих будівель. Це відкриє нові можливості для інвесторів, які готові вкладати кошти в інфраструктурні проєкти та відбудову житлових комплексів. Також вони прогнозують, що вимоги покупців зміняться.

“Покупці почнуть більше уваги приділяти таким критеріям, як доступ до інфраструктури, наявність бомбосховища або підземного паркінгу, генераторів, систем автономного опалення”, – зазначив генеральний директор КН РІЕЛ Ростислав Мельник.

Вікторія Хаджирадєва