Купівля житла в Україні: Нацбанк відповів, чи зростуть ціни

Ринок житлової нерухомості України у 2025 році демонструє мінімальну активність. За даними Національного банку, високі ризики, пов’язані з безпекою, відлякують потенційних покупців, а внутрішня міграція вже не так сильно підтримує попит, як раніше.

Аналітики зазначають, що пропозиція залишається обмеженою через повільні темпи будівництва. Цінова динаміка практично відсутня – житло майже не дорожчає, за винятком окремих західних регіонів.

Навіть іпотечні програми ситуацію не рятують. Зараз діє лише програма "еОселя", але для її масштабування необхідно змінити модель державної підтримки, наголошують у НБУ.

За перші дев’ять місяців 2025 року кількість угод зросла лише на 7% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Ознак відновлення попиту до довоєнного рівня поки що немає. У порівнянні з 2021 роком кількість оподатковуваних договорів скоротилася майже на третину.

"Ризики безпеки продовжують стримувати купівлю житла, особливо з інвестиційною метою", – зазначено в аналітичному звіті.

Додатковим стримуючим фактором стало руйнування енергетичної інфраструктури. Серйозні проблеми з постачанням електроенергії та тепла негативно впливають на активність покупців у містах. При цьому попит зі сторони внутрішньо переміщених осіб, які раніше були важливим драйвером "військового" ринку нерухомості, не зростає.

Найактивніший ринок житла зараз спостерігається в Києві, Київській, Дніпропетровській та Харківській областях – на них припадає 39% усіх угод за три квартали 2025 року. Кожна третя квартира купується в обласних центрах, ще третина – в інших містах.

Дві третини всіх угод – це купівля квартир. Покупці віддають перевагу більш дешевим варіантам: меншим за площею та в старих будинках.

Середня площа придбаної квартири залишається незмінною – 48 кв. м, будинку – 70 кв. м. Медіанний вік купленого у 2025 році будинку в Україні складає 45 років, у Києві – 20 років.

У столиці частка новобудов у загальній кількості угод трохи знижується, у більшості регіонів залишається стабільною, і лише на заході місцями зростає. В оголошеннях частіше пропонують більші та нові квартири, що відповідно дорожче.

Активність ринку стримує і невідповідність між характеристиками житла на продаж та тим, що насправді шукають покупці.

Заявлені ціни продажу житла практично не змінюються. У Києві та Львові, де ринок нерухомості більш активний, а також у південних, центральних та східних областях житло на первинному та вторинному ринках пропонують приблизно за ті ж ціни, що й півроку тому.

"В окремих регіонах ціни навіть знижувалися. Лише в деяких західних областях житло дорожчало. Середні ціни фактичних угод у цілому відповідають динаміці середніх заявлених цін, проте на них більше впливає ситуативна структура придбаного житла", – пояснюють аналітики НБУ.

Собівартість будівництва зростає повільно, як і попит, що визначає відсутність фундаментальних факторів для зростання цін. Курсові очікування стабільні, це стримує продавців від перегляду цін, які часто виражаються у доларовому еквіваленті, зазначають у Нацбанку.