Квартиру за 40 тысяч долларов во время войны продают за 10 тысяч: почему после победы такой договор признают недействительным

С введением военного положения на территории Украины все сделки купли-продажи недвижимости стали невозможными, поскольку Минюст закрыл доступ к Государственному реестру недвижимости. Среди наиболее рискованных схем риелторы называют покупку квартиры по доверенности, заключение предварительных договоров и оформление завещания на покупателя. Так почему же теперь стоит отказаться от таких действий?

— Дело в том, что после начала войны из-за хакерских атак оккупанта был ограничен доступ к реестру недвижимости, об этом, в частности, сказал министр юстиции Украины Денис Малюська на своей официальной странице в социальной сети «Фейсбук», — объясняет адвокат Юрий Белоус. — То есть, когда не работает реестр недвижимости, заключить соглашение о купле-продаже недвижимого имущества невозможно, потому что этот реестр у нас действует с 2013 года, соответственно, и все данные о недвижимом имуществе, сделках купли-продажи и т. п. вносятся именно туда. В таком случае гражданам следует дождаться того момента, когда данный реестр заработает, соответствующую информацию об этом можно получить на официальной странице Минюста и на странице Дениса Малюськи в «Фейсбуке». До этого проводить какие-то, как кажется людям, сделки, а по сути несуразные сделки, например, выдавать друг другу доверенность о чем-то, не нужно. Потому что доверенность выдается одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, то есть доверенность — это отнюдь не договор купли-продажи. Не подойдет ни в коем случае и расписка, являющаяся документом, который подтверждает передачу и получение денег, материальных ценностей, документов от предприятия, например, но не покупку или продажу квартиры. Есть опасность также в завещании, ведь завещание является личным распоряжением человека по поводу его квартиры или дома на случай смерти, а не прямо сейчас. То есть если вы решили приобрести жилье сейчас, в военное время, по более низкой, чем это было до начала войны, цене, составление продавцом завещания сегодня и сейчас не дает вам права собственности.
Для тех, кто хочет под видом завещания «продать» свое имущество именно сейчас, скажу, что такой порядок действий может создавать опасность преступных действий в отношении вас, следствием чего может быть ваша насильственная смерть от покупателя-псевдонаследника, потому что только после смерти владельца наследник по завещанию может получить право собственности. Конечно, по закону не имеют права на наследование лица, которые умышленно лишили жизни наследодателя или покушались на его жизнь, но если говорить в разрезе именно угроз в случае завещания в военное время, то они есть.

Сделки по купле-продаже имущества могут признаваться недействительными в судебном порядке, и это не новшество военного времени. Соглашения о купле-продаже, заключенные под влиянием ошибки, обмана, под влиянием насилия или тяжких обстоятельств, являются незаконными и в судебном порядке будут признаны недействительными.

Можно рассмотреть несколько простых примеров. Воздействие обмана. Здесь речь идет о том, когда покупатель обманывает продавца относительно того, что в военное время у человека на нужды ВСУ могут отобрать его жилье и поэтому лучше его, это жилье, сейчас же и продать. Конечно, за гораздо меньшую сумму. Таким образом, продавец обманут, а сделка купли-продажи является незаконной.
Следующий пример — это влияние тяжких обстоятельств на человека при принятии решения о продаже его имущества. Тяжелые обстоятельства в нашей стране — это война, развязанная россией, боевые действия, происходящие по всей стране. На основании этого человек может решить, что ему необходимо продать свое имущество, и сделает это, скорее всего, на крайне невыгодных условиях. Для примера: квартира еще 23 февраля 2022 года стоила 40 тысяч долларов, а с началом войны и наличием в населенном пункте или приближении боевых действий, под страхом бомбардировки и обстрелов человек продает ее за 10 тысяч долларов. После победы такое соглашение будет признано недействительным.

— Неужели следует вообще ограничить сделки по покупке или продаже недвижимого имущества?

— Мой совет: если это реальная и нормальная цена, за которую лицо готово продать или купить, если человек не находится под каким-либо влиянием, можно такой договор заключить. Но о расписках, доверенности и псевдозавещании следует забыть, потому что имущество покупается по договорам купли-продажи. Важно сказать, что я как адвокат никоим образом не хочу создавать панику. Моей задачей в этом комментарии было разъяснение относительно привычных для нас действий с имуществом, которые в военное время приобретают определенные особенности из-за больших угроз для жизни, здоровья и, конечно, имущества людей. Учитывая это, есть разное восприятие реальности гражданами и активизация нечистых на руку людей.

Факты