Як оформити житло в Херсоні. Поради нотаріуса при купівлі-продажу нерухомості

Попри постійні обстріли й атаки дронів, у Херсоні все ж є попит на житло. Торік навіть зареєстрували вдвічі більше угод купівлі/продажу порівняно з попереднім роком. "Якщо вирішили продати або придбати нерухомість, найкраще звернутися до вузькопрофільного фахівця, а саме, до нотаріуса", —  радить херсонська нотарка Ліна Маршалова. Адже інші юристи не завжди мають повну інформацію щодо процедури оформлення таких угод. Про тонкощі купівлі/продажу дізнавалися журналісти “Вгору”.

Перед купівлею спершу робиться перевірка прав на майно 

Херсонська нотарка Ліна Маршалова рекомендує одразу, щойно знайшли потенційного покупця чи варіант для купівлі нерухомості в Херсоні, прийти разом до нотаріуса для кваліфікованої консультації за присутності обох сторін.

Для підтвердження особи необхідний оригінал паспорта громадянина України (книжечка або ID-картка). "Дія" не підходить. Для паспорта-книжечки важливі всі вклеєні фото,  інакше він вважається недійсним. Для ID-картки —  витяг з реєстру територіальної громади, що підтверджує місце реєстрації. Також потрібна довідка про податковий номер, або відмітка про те, що людина звільнена від отримання такого номера. Паспорт перевіряють і на наявність пошкоджень.

При оформленні угоди нотаріус в першу чергу перевіряє документи на право власності, а за відсутності власника – оригінал довіреності й дізнається, які в ній  прописані повноваження представника. Ліна Маршалова констатує, що після окупації нотаріуси зіткнулися з масою документів, які неналежно оформлені чи зареєстровані. Вона зауважує:

"При оформленні будь-яких угод немає поділу, що важливо, а що менш важливо. Важливі всі документи. "

За словами нотарки, з оформленням довіреності на території України проблем не виникає. Але багато херсонців нині перебувають поза межами України.   Херсонці за кордоном можуть оформити довіреність у тамтешнього нотаріуса або в українському консульстві.

Нотаріальні й консульські довіреності для нерухомості 

Консульські прирівнюється до нотаріально оформлених в Україні. Крім того, вони вносяться  в український реєстр на відміну від довіреностей, оформлених у місцевих нотаріусів.

У деяких країнах довіреність, оформлену у нотаріусів, потрібно   легалізувати для підтвердження, що справді такий нотаріус є, і він оформив цю довіреність. На ній проставляється штамп, який називається апостилем. Ліна Маршалова запевняє: в усіх країнах, де потрібно робити апостилювання документів, нотаріуси про це знають.

Далі людині, яка перебуває за кордоном, потрібно переслати довіреність для купівлі нерухомості в Україну та зробити повний переклад. За уточненням нотарки, переклад має бути зроблений професійним перекладачем  і нотаріально засвідчений.

"Часто люди запитують, чи можна зробити переклад в іншій країні, наприклад, у Польщі. Проте, мій досвід показує, що такі переклади часто є неповними. І ось саме штампи апостилів, які ставляться вже після оформлення довіреності, не перекладають”,  — розповідає Ліна Маршалова."

За її словами, з перекладачами в Херсоні наразі складно, але в кожного нотаріуса є налагоджені контакти. І коли люди звертаються, їм зазвичай підказують, як можна отримати нотаріально засвідчений переклад. 

Юридичні нюанси продажу нерухомості

За словами Ліни Маршалової, якщо є повний пакет документів, всі необхідні перевірки для купівлі-продажу нотаріуси проводять  у день угоди. Перевірки починають за 2-3 години до підписання угоди, оскільки статус сторін може змінюватися. Через реєстр РАЦС перевіряють, чи жива людина, яка видала довіреність за кордоном. За можливості, використовують відеозв'язок для підтвердження, оскільки довіреність втрачає силу після смерті людини, яка її надала. 

“Якщо довіреність видана давно і немає можливості зв'язатися з власником, ми робимо запит через Міністерство юстиції до органів тієї країни, де видана довіреність. Але це займає багато часу. Тому розглядаємо кожен випадок індивідуально", — уточнює нотарка.

Потім нотаріуси аналізують документи, що підтверджують право власності, — свідоцтва про приватизацію, спадщину, договори дарування тощо. Перевірка права власності на нерухомість враховує всі можливі нюанси. Зокрема, звертають увагу й на стан документа. Якщо він пошкоджений, наприклад, частково порваний або обгорілий, його можна відновити, отримавши дублікат. Це особливо актуально в умовах воєнних дій, коли документи часто зазнають пошкоджень. Дублікат має юридичну силу оригіналу. Де його отримати, нотаріус розповість залежно від того, про який саме документ йдеться.

Також перевіряється реєстрація документів згідно з правилами, що діяли на момент реєстрації. Процедура кілька разів змінювалася. Наразі реєструють нерухомість у Державному реєстрі прав власності, а раніше була лише паперова реєстрація в БТІ й трохи згодом — електронна. Нотарка пояснює: державний реєстр підтягує електронну базу БТІ. А якщо документ тільки в паперовому варіанті, тоді робиться запит у БТІ.

Спільна власність подружжя при продажу нерухомості та  прописані діти

Залежно від документів на право власності нотаріус визначає, чи є житло спільною власністю подружжя. Майно, отримане у спадок або дар, є особистою власністю, а придбане в шлюбі, вважається спільним. У такому випадку потрібна згода подружжя. Наявність шлюбу перевіряється через РАЦС. Для продажу спільного майна згода має бути оформлена у формі заяви. Якщо подружжя приходить до нотаріуса вдвох, він оформляє заяву співвласника/ці про згоду на відчуження спільної власності. Або ж, якщо чоловік чи дружина перебуває за межами Херсона, то  їм рекомендують звернутися до місцевого нотаріуса і оформити відповідну заяву.

"Якщо, наприклад,  нам принесли заяву від чоловіка, ми перевіряємо, чи живий він на момент оформлення угоди. Загалом, усе це перевіряється за реєстрами."

Якщо продавець має неповнолітніх дітей, нотаріуси перевіряють їхні права на житло. Право власності дітей підтверджується  документами. У такому разі потрібна згода опікунської ради. Для перевірки права на користування житлом дітьми нотаріуси звертаються до ЦНАПів. Ліна Маршалова каже, що батьки іноді виписують дітей перед продажем, але це складна процедура, і ЦНАП зазвичай  виписує дітей лише при наданні їм іншого житла для реєстрації. Нотаріуси також вимагають заяву від продавця, що права його дітей не порушені, та перевіряють інформацію про їх перебування.

Якщо з документів на право власності випливає, що об'єкт має кількох власників  і продається лише частина, то інші співвласники мають переважне право на придбання цієї частини.

При купівлі нерухомості перевіряють паспорт та ідентифікаційний код покупця. Якщо покупець перебуває в шлюбі, окрім випадків дарування, необхідна згода подружжя. Всю інформацію перевіряють за реєстрами, включаючи реєстр боржників та наявність арештів чи заборон на майно. 

Податки при купівлі-продажу нерухомості і оціночна вартість житла

При купівлі-продажу майна, що перебувало у власності менш, ніж три роки, або при повторному продажі протягом року, продавець сплачує 5% податку. Покупець сплачує 5% військового збору та 1% до Пенсійного фонду. Обов'язково проводиться оцінка нерухомості для продажу. За словами Ліни Маршалової, швидкий онлайн-сервіс для визначення вартості об'єкта пропонує фонд державного майна. У договорі вказуються фактична та оціночна суми. Рекомендується вказувати реальну суму продажу, щоб уникнути проблем у разі визнання угоди недійсною.
Це може трапитися через:

• невідповідність намірам сторін: наприклад, вирішили заощадити, порахували, що дарування дешевше, і продаж оформили як дарування.
• недоліки майна, які не побачив покупець чи інші обставини, що не були враховані під час визначення вартості об'єкта.
• недієздатність сторін.
• порушення прав неповнолітніх дітей.

​Ганна Щидловська