В Украине будут продавать квартиры в новостройках сразу с правами собственности: победа над мошенниками или ловушка для инвестора

В Украине покупатели еще непостроенного жилья фактически станут обретать право собственности на него уже в момент совершения сделки с девелопером. При этом застройщики не смогут продавать часть квартир в зданиях до их ввода в экспликацию, чтобы в случае проблем с финансированием стройки сохранить средства для ее завершения через продажу зарезервированной части комплекса ("гарантийной доли").

Эти и другие новации предусмотрены недавно принятым Верховной Радой, но еще не подписанным президентом законопроектом №5091 – одним из наиболее важных законодательных документов в строительной отрасли за последние годы. По задумке он должен принципиально изменить правоотношения на рынке недвижимости, устранив возможность появления "финансовых пирамид", двойных перепродаж квартир и прочих способов мошенничества, распространенных в стране.

Однако реформа, которую начали разрабатывать задолго до внесения в Раду рассматриваемого законопроекта в 2021 году, одновременно с положительными отзывами получила много критики.

Во-первых, в юридическом отношении экспертам видится сомнительным механизм "специального имущественного права", являющимся, по выражению некоторых экспертов, синонимом права собственности на возводимое жилье. Как считают критики, в инструменте заложены не только противоречия действующему законодательству, но и лазейки для сохранения привычных мошеннических схем недобросовестных застройщиков.

Во-вторых, обсуждаемой властями размера гарантийной доли, которая будет обязательной для всех девелоперов, не хватит для достройки здания застройщиком, который сменит проблемного.

UBR.ua расспросил у девелоперов и экспертов, окажется ли реформа эффективной или оставит возможности для злоупотреблений на рынке. В этой части материала рассказывается о преимуществах и изъянах механизма наделения инвесторов в строящееся жилье правом собственности. Во второй, которая выйдет позже, речь пойдет о гарантийной доле квартир в ЖК, призванной побороть проблему недостроев.

Как покупают жилье в новостройках сейчас и как будут по-новому

Главные изменения, вводимые законопроектом №5091, касаются прав на распоряжение еще непостроенными квартирами в ЖК. На данный момент на этапе возведения комплекса в нем нельзя приобрести квартиру – только обязательство от девелопера, что за финансирование строительства объекта после его ввода в эксплуатацию с инвестором будет заключен договор купли-продажи.

Из-за этого покупка неготовой квартиры является хоть и более дешевым, но крайне рисковым предприятием. Ни один из прямо предусмотренных законодательством способов привлечения средств на строительные работы – будь то Фонд финансирования строительства (ФФС) или эмиссия корпоративных облигаций – не дает гарантий их нецелевого использования девелопером, изменения изначальных характеристик жилья, его двойной перепродажи.

Так, наиболее громкие случаи массового обмана инвесторов последнего времени – "Укрбуд", ЖК банка "Аркада" – происходили с компаниями, привлекавшими деньги через ФФС, который считается одним из наиболее надежных из доступных механизмов инвестирования.

Единственным способом исключить риски – законодательно установить, что при инвестировании в строящуюся недвижимость за покупателями сразу будет закрепляться право собственности на жилье, еще в 2016 году рассказывала СМИ замглавы профильного комитета ВР Елена Шуляк, тогда работавшая в аналитическом центре BRDO.

Разработанный при участии Шуляк проект закона претворяет давно озвученное предложение в жизнь. Им в законодательное поле вводится понятие "специального имущественного права", которые инвесторы будут получать после внесения полной суммы по договору купли-продажи за "будущий объект недвижимости" (также новый для украинского права термин).

Договором может быть предусмотрено предоставление специального имущественного права и до полной оплаты. Однако даже в случае поэтапного финансирования уже после первого взноса на квартиру будет налагаться обременение в пользу инвестора – и застройщик не сможет ей распоряжаться.

В то же время на предоставляемое инвестору специальное имущественное право будут распространяться гарантии защиты прав собственности. Вследствие этого собственник, помимо закрепления своих прав на будущий объект, получит возможность распоряжаться им – например, перепродать другому покупателю.

Указанными механизмами законодатель исключает возможность продажи одной квартиры разным лицам – с этим согласны все опрошенные UBR.ua эксперты. Исключение риска двойных продаж гарантируется и правилом, согласно которому застройщик не сможет начать реализацию неделимых объектов незавершенного строительства (квартир, коммерческих нежилых помещений) до внесения о каждой из них в отдельности данных в реестр Министерства юстиций.

"Принятый документ очень важен для реформирования строительной отрасли, прежде всего в контексте внедрения Единой электронной системы, функционирование которой можно коротко охарактеризовать, как создание прозрачных условий для участников рынка, борьбу с коррупцией, со схемами и пр.", – отметил в разговоре с нами сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.

После регистрации неделимых помещений ЖК в Минюсте застройщику будет запрещено менять их технические характеристики, в частности, проводить перепланировку без согласия владельцев специального имущественного права. В противном случае договор будет признан недействительным, что станет основанием для возврата средств покупателю.

Дополнительно обеспечить безопасность инвестиций в строительство должна норма, по которой сам доступ к реестру Минюста продавец получит лишь после регистрации всех разрешительных документов на стройку. Предполагается, что это нивелирует возможность начала незаконного строительства, например, на территориях с градостроительными ограничениями.

Помимо запретительных мер, проект закона также налагает на застройщиков ряд обязательств перед инвесторами в незаконченную недвижимость. Одним из важнейших, отметила нам эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак, является обязательство подключения инженерных сетей к зданию на постоянной основе – до сих пор застройщики, "особенно в регионах", часто не выполняли это условие, ввиду чего новоселы вынуждены платить за коммуналку не по бытовым, а по коммерческим тарифам.

Более спорной, по мнению Берещак, является норма о предоставлении покупателю права разорвать договор и вернуть деньги в случае более чем шестимесячной задержки ввода здания в эксплуатацию. С одной стороны, поясняет Берещак, это беспрецедентная новация для рынка. С другой – "даже до войны в Украине шестимесячное опоздание с вводом в эксплуатацию, по сути, не считалось серьезной задержкой".

"Поэтому данная норма в условиях войны выглядит как популизм. Посмотрим, как будут выкручиваться девелоперы", – указала Берещак.

Правда, применять новые правила начнут не скоро. Закон еще не вступил в силу, и его действие не будет распространяться на уже оформленные правоотношения и начавшееся строительство, указал UBR.ua адвокат АО Legal Strategy Иван Бабаев.

"А в условиях войны и экономического кризиса именно на таких объектах в первую очередь могут возникнуть проблемы", – добавил юрист.

Дьявол – в деталях

Большинство собеседников UBR.ua крайне положительно характеризируют реформу. Берещак допускает, что в ней могут быть изъяны, но в целом называет документ однозначно прогрессивным шагом. Однако несмотря на в целом позитивную реакцию отрасли реформу остро критиковали как отдельные независимые эксперты, так и представители законодательной власти. За два дня до принятия законопроекта разгромный отзыв на него опубликовало Главное юридическое управление аппарата парламента.

В основном замечания юристов ВР были высказаны относительно механизма "специального имущественного права". Согласно их вердикту, инструмент "лишен правового смысла", в ряде случаев противоречит существующей юридической практике и Гражданскому кодексу, смешивает в себе его различные институты (в частности, вещное право и право обязательства), имеет взаимоисключающие положения.

Это может привести к коллизионному трактованию законодательства в судах и, среди прочих причин, поэтому как минимум усложнит защиту прав инвесторов в спорных случаях.

Но даже если бы у законопроекта отсутствовали противоречия с действующим законодательством, он все равно не смог бы полностью обезопасить покупателей недвижимости в новостройках от мошенничества, считает часть экспертов. Дело в том, что в значительной степени финансирование строительства украинских ЖК физлицами осуществляется за счет непредусмотренных законом, но и прямо им не запрещенных схем – в основном речь идет о предварительных договорах купли-продажи, продажи имущественных прав.

Законопроект №5091 определил, что финансирование ЖК может происходить только через обычные договоры купли-продажи, ФФС или эмиссию целевых корпоративных облигаций. Однако и функционирующий сейчас "Закон об инвестиционной деятельности" определяет "исключительно" доступными методами финансирования строительства указанные выше и еще несколько других, не включенных в новых документ.

При этом на рынке все равно были распространены непопадающие под государственную регуляцию предварительные договоры купли-продажи. Только прямо прописанный в законе запрет на их использование мог бы устранить возможность для обмана покупателей в новых ЖК, высказывал мнение эксперт земельного права Георгий Могильный. То, что законопроектом №5091 прямо не запрещено привлекать средства за счет непрописанных в нем схем, подтвердил UBR.ua и адвокат Бабаев.

Внедрение специального имущественного права одновременно с отсутствием прямого запрета на предварительные договоры купли-продажи и другие серые схемы финансирования может привести даже к куда более серьезным злоупотреблениям застройщиков, опасаются специалисты.

В Украине будут продавать квартиры в новостройках сразу с правами собственности: победа над мошенниками или ловушка для инвестора - фото 2

Дело в том, что статьей 2 законопроекта признаются ничтожными все сделки по купле-продаже будущих квартир, специальное имущественное право или обременение в пользу инвестора, которые не прошли государственную регистрацию.

Недобросовестные девелоперы теоретически смогут воспользоваться этой нормой, чтобы на этапе возведения ЖК привлекать средства через серые схемы вроде предварительных договоров. Ближе к концу строительства, если у инвесторов возникнут претензии, к примеру, касательно сроков возведения объекта, по "ничтожным" договорам они могут потребовать лишь возврата средств, но не жилья. При этом готовую квартиру застройщик сможет продать дороже.

Продажи и покупки квартир в Украине просели на 87%

Такому "беспроцентному кредитованию" девелоперов со стороны населения будет способствовать и отсутствие штрафных санкций за нарушения условий договоров. Согласно законопроекту, как объясняет Иван Бабаев, даже в случае финансирования строительства через ФФС изменение планировки квартиры даст покупателю право лишь разорвать договор и потребовать первоначально вложенные средства.

"В большинстве случаев разрывать договор невыгодно самому инвестору, ведь в процессе строительства объект недвижимости дорожает. Новый законопроект не предусматривает никаких механизмов компенсации в виде обязательной пени, например. То есть инвестор при расторжении сделки получит только то, что он вложил, в то время как застройщик при повторной продаже этой квартиры получит уже значительно большую сумму", – объяснил адвокат Legal Strategy.

Кроме того, добиться возврата денег можно будет лишь в случае, если у строительной компании в принципе будет что возвращать, подчеркивает Бабаев. О "гарантийной доле" квартир в ЖК, которая призвана сделать невозможным в Украине появление тысяч новых обманутых инвесторов, пойдет речь во второй части материала.